23 Oct Entendiendo los Asimilados Fuera de Ordenación (AFO’s)
¿Qué son los Asimilados Fuera de Ordenación (AFO’s)?
En el ámbito del urbanismo, el término AFO (Asimilado a Fuera de Ordenación) puede tener distintas connotaciones. Una de ellas es el Acta Final de Obra, un documento que los técnicos elaboran al concluir una obra. Sin embargo, en el contexto de edificaciones, se refiere a aquellas construcciones que han sido realizadas sin las licencias urbanísticas necesarias o que contravienen sus condiciones.
Legalidad y AFO
El Decreto-Ley 3-2019 establece en su artículo 2 que las edificaciones finalizadas antes de la entrada en vigor de las respectivas leyes del suelo se asimilan a edificaciones con licencia. Esto las convierte en edificaciones legales en todos los aspectos. Esta situación de AFO determina el régimen aplicable a una edificación que ha sido construida sin las licencias preceptivas o contraviniendo sus condiciones. En tales casos, no es posible adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística ni de restablecimiento del orden jurídico.
Proceso de Regularización de AFO
La regularización de una edificación AFO implica seguir un proceso legal y administrativo para adecuar una construcción que se encuentra fuera de ordenación a la normativa urbanística vigente. A continuación, te explicamos los pasos clave:
- Recopilación de Documentación: Reúne toda la documentación relacionada con la edificación, incluyendo planos, permisos, y cualquier otro registro relevante.
- Análisis de la Situación: Un arquitecto técnico evaluará la situación actual de la edificación y determinará si cumple con los requisitos legales, así como la fecha de terminación de la edificación.
- Plan de Regularización: Se elabora un plan que incluye las modificaciones necesarias para cumplir con las normativas locales. Habría que realizar las obras que procedan para garantizar las condiciones mínimas de seguridad y salubridad en el caso de ser necesarias.
- Tramitación de AFO: Expedición de certificado de técnico competente que la edificación se encuentra en condiciones de seguridad y habitabilidad adecuadas.
- Supervisión y Aprobación: Las autoridades municipales comprobarán que el propietario ha aportado la documentación y certificaciones que acreditan esas condiciones y, mediante visita, si fuera necesario, que esa documentación responde a la edificación para la cual se solicita el reconocimiento de AFO.
Consecuencias de no Regularizar un AFO
La NO regularización de una edificación AFO puede acarrear graves consecuencias legales y financieras:
- Imposibilidad de Venta: Una edificación AFO no regularizada puede ser difícil de vender, lo que afecta negativamente al valor de la propiedad.
- Problemas de Seguridad Jurídica: La falta de regularización puede dar lugar a incertidumbre legal y disputas con las autoridades locales.
- Limitaciones en Servicios: Algunas edificaciones AFO pueden no tener acceso a servicios básicos como agua, electricidad o alcantarillado, ni siquiera de forma autónoma.
- Imposibilidad hacer obras: No pueden realizarse obras de ningún tipo, ni siquiera las de conservación y mantenimiento
El Papel del Arquitecto Técnico en la Regularización de AFO
Los arquitectos técnicos desempeñan un papel crucial en el proceso de regularización de una edificación AFO. Sus responsabilidades incluyen:
- Evaluación Técnica: Realizar una evaluación técnica de la edificación para determinar las modificaciones necesarias.
- Elaboración de Documentación: Preparar toda la documentación técnica requerida para la solicitud de licencia.
- Supervisión de Obras: Supervisar la ejecución de las modificaciones y garantizar que se cumplan los estándares requeridos.
- Interacción con Autoridades: Actuar como intermediarios entre los propietarios y las autoridades locales, facilitando el proceso.
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